تقييم العقارات فى مصر

هناك مراحل اساسية وهامة عندما يريد البعض ان يقدم علي شراء عقار جديد ، فالكثير يتجاهل الاسباب الاساسية في شراء اي شقة والتقييمات المطلوبة قبل شراء اي فيلا او شقة فالبعض لا يبدي اي اهتمام بهذه المرحلة الهامة وهي تقييم العقار قبل بيعها او شراءها فهذه المرحلة مسؤله عن قرار مادي عظيم سواء بالربح او بالخسارة ، وفي ظل هذه المتغيرات الدائمة في حالة العقار فننصح بوجود مستشار عقاري يمنحك خبرتة في قرار الشراء الجيد ، ومع دراسة السوق فقد جمع الخبراء ثلاث طرق هامة واساسية في التقييم العام العقاري وسنذكر هذه الطرق الثلاث الهامة :-

اولا :- المقارنة مع جميع الوحدات المتاحة والمشابهه للتي سوف يتم بيعها او شراءها

مما لا شك فية ان الطريقة الاولي والهامة في تقييم اي عقار هي المقارنة والتي يتم استخلاص مؤشر هام وعام للقيمة المعلنة الخاصة بالوحدة في هذه الدراسة العامة وهذه المقارنة ينتج عنها ناتج سعر قد يكون مربح للبائع او قد يكون فرصة للمشتري فيجب ان نقارن بين عقار مشابه لابد وان يكون قد تم بيعه حديثا وفي نفس المنطقة وهذه الطريقة يتم استخدامها في تقييم العقارات السكنية من منازل ووحدات يتم مقارنتها علي بعض العناصر المشاببه ويجب ملاحظة توقيت البيع المقارن .

وهنا قد تكون هناك بعض الاسئلة الهامة والتي تفيد بشكل كبير في تقييم العقار ، فما هي الاطلالة التي يراها المشتري في هذه  الوحدة ؟ فهل الاطلالة عبارة عن شارع رئيسي ام شارع صغير وفرعي ؟ هل المنطقة قريبة من الخدمات ام بعيدة فستجعل من قرار الشراء صعب بسبب هذه الميزة ؟ واخيرا ما هو حالة العقار وعمر البناء الخاص بالمبني ؟ وما هي الامتيازرات والمساحات المتاحة بالاضافة الي التشطيب الداخلي للوحدات والتشطيبات الخارجية للواجهه المستلمة .

واخيرا نصل الي مرحلة ما هو سبب البيع الرئيسي لهذا المبني فهل هو سبب يمكن قبولة ام هو سبب غير مقبول واضطراري لوجود سبب ما كبير وهل السوق في حاله ركود بالنسبة لهذه المنطقة ام يوجد زيادة في العرض والطلب - أفضل مكان لشراء شقة فى القاهرة .

ثانيا :- حساب تكلفة البناء المماثل للمبني :-

في هذه الحالة يتم حساب تكلفة المبني الاخر او البديل لة مع خصم الاستهلاكات الاساسية المستحقة من تكلفة الانشاءات مع وجود قيمة الارض المقدرة بالاضافة الي ربح المقاولات وذكر قيمة الملكية وفي النهاية نقوم بعمل تعديلات علي القيمة الخاصة بالملكية لنصل في النهاية لقيمة العقار وفي هذه المرحلة يتم الاعتماد علي عده امور ومنها :-

• حساب القيمة الخاصة بالارض بدون ما يوجد عليها اي بناء لتحديد افضل استعمال لها .
• تقييم التكلفة الخاصة بالبناء .
• حساب مقدار الهلاك " وهو نقص سعر المبني بسبب الاستخدام "
• ما هو قيمة البناء الحالية ، فقيمة البناء = تكلفة البناء – تكلفة الهلاك منها .
• في النهاية يتم انتاج سعر التقييم وهو ما يعادل تقييم سعر الارض وهي خالية من البناء مع زيادة قيمة البناء الحالية

ثالثا :- تقدير الحالة الناتجة عن تأجير العقار ومقدار الربح الصافي :-

وهنا يجب الاشارة الي طريقة حساب الربح المقدر من تأجير العقار وهي تعتمد علي حساب الدخل الناتج من تأجير العقار بوجه عام والتي تعتبر مدخلا مادياً هاماً لصاحبها  وهنا تختلف النتيجة من عقار الي اخر وربما قد لا تكون مرضية لطرف عن الاخر بسبب  تحديد قيمة العقار في النهاية ، وهنا يجب الاشارة الي نقاط هامة واساسية في هذه الحالة .

• تقييم المجموع الخاص بالربح علي وجه عام لهذا الايجار .
• تحديد نسبة الشواغر .
• تحديد المصاريف الخاصة بالتشغيل الكلي وتكاليف الصيانة .
• تحديد المدخول الصافي .
• حساب نسبة المدخول علي سعر العقار .

وفي النهاية يجب حساب القيمة الخاصة بالتأجير وما هي النتائج الخاصة بالمدخول الصافي لتحديد الارباح وتقييم سعر العقار " في حاله انة سكني ، تجاري " وعلي هذا فيمكنك تحديد سعر شقتك و معرفة كيفية التقييم العام للعقارات في مصر بكل منطقة .

أغتنم أقوي العروض العقارية قبل غلاء الاسعار وأسكن بأجمل الواجهات وأرقي المواقع بمنطقة عقارات للبيع بالقاهرة الجديدة بالتقسيط وأستمتع بأقل المقدمات وبأطول فترات للسداد من شركة الاهرام العقارية .